MajstorkoGradnja porodičnih kuća u Srbiji počela je da stagnira u poslednje dve-tri godine nakon uzleta koji je počeo 2020. godine, pokazuje naše istraživanje. Prema poslednjim dostupnim podacima Republičkog zavoda za statistiku, tokom 2024. godine izdato je 4.167 građevinskih dozvola za ovaj tip objekata. U proseku, izdato je 25 građevinskih dozvola za gradnju kuća po opštini, a u polovini opština započne se gradnja manje od 15 novih kuća godišnje. Najpopularnije lokacije kad je u pitanju gradnja ovog tipa su prigradske opštine nadomak Beograda – Sopot i Barajevo, opštine na Fruškoj gori, Zlatiboru i uz obale Dunava, Save i Drine.
Izdate građevinske dozvole: Statistika koja može da zavara
Republički zavod za statistiku u mesečnim saopštenjima obično ne daje detaljnije podatke o broju izdatih građevinskih dozvola, već se najčešće navodi njihov ukupan broj. Ta slika, međutim, može malo i da zavara. U ukupan broj izdatih građevinskih dozvola uračunati su svi objekti, bilo u novogradnji, bilo oni koji se dograđuju. Takođe, ovaj podatak, osim svih vrsta stambenih objekata, ukjučuje i poslovne objekte, ali i objekte infrastrukture.
Iz ovako uopštenih podataka teško je dobiti jasniju sliku u kojoj meri je zastupljena gradnja porodičnih kuća. Republički zavod za statistiku u svojoj metodologiji ne koristi ovaj termin, već sve objekte klasifikuje kao stambene zgrade, sa daljom podelom na broj stanova. Imajući ovo u vidu, iz javno dostupne baze podataka izvukli smo filtrirane podatke i dalje ih analizirali.
Gradnja porodičnih kuća trećina novogradnje u Srbiji
Jasno je da se gradnja porodičnih kuća odnosi na objekte za koje je izdata građevinska dozvola, ali je važno napomenuti da problem nelegalne gradnje u Srbiji i dalje nije potpuno rešen. Prema Zakonu o ozakonjenju, vlasnici bespravno izgrađenih objekata mogli su da ih legalizuju ako su izgrađeni do 2015. Međutim, ovo rešenje očigledno nije rešilo taj problem u potpunosti. U najavi je novi zakon kojim će objekte moći da legalizuju i oni koji nisu ispunjavali uslove da to učine po Zakonu o zakonjenju.
Kako god, kao osnov za analizu podataka koje daje Republički zavod za statistiku, uzeli smo izdate građevinske dozvole za stambene objekte sa jednim ili dva stana. To bi najviše odgovaralo tipičnoj porodičnoj kući. Osim toga, u analizi smo uključili samo objekte novogradnje, tako da se gradnja porodičnih kuća kao termin u ovom istraživanju koristi samo za novoizgrađene objekte.
Kao što se vidi iz grafike, porodične kuće čine trećinu od ukupno oko 12.000 novoizgrađenih objekata u Srbiji tokom 2024. godine.
Kriterijumi: Broj izdatih građevinskih dozvola i stanovnika
Kako izgleda gradnja porodičnih kuća u Srbiji iz geografskog ugla? Napomenućemo da smo analizu podataka radili po dva kritrijuma. Prema prvom, poredili smo ukupan broj kuća za koje su izdate građevinske dozvole. Drugi kriterijum je bio da poredimo broj izdatih građevinskih dozvola u odnosu na 1.000 stanovnika.
Analiza po oba kriterijuma pokazuje da se izdvaja nekoliko delova zemlje koji su popularni za izgradnju ovog tipa objekata. Pre svega, to su prigradske opštine Beograda – Sopot i Barajevo, ali i opštine koje gravitiraju ka Fruškoj gori i Zlatiboru. Takođe, bum izdatih građevinskih dozvolo beleže delovi koji se naslanjaju na obale Dunava i Drine. Sve ovo, imajući u vidu atraktivnost područja, upućuje na to da nisu u pitanju samo porodične kuće za stalni boravak, već i vikendice.
Opština Sopot postala je popularna poslednjih godina, pre svega jer se na njenoj teritoriji nalazi planina Kosmaj. Prema podacima koje daje Republički zavod za statistiku, opština Sopot je tokom 2024. izdala 214 građevinskih dozvola. Ako izuzmemo Novi Sad, koji se statistički još vodi kao celina iako ima više opština, Sopot je kao opština bez premca u vrhu. Čak i ako se gleda broj izdatih građevinskih dozvola u odnosu na broj stanovnika, Sopot je u vrhu.
Gradnja porodičnih kuća: Kosmaj, Zlatibor, Fruška gora i Drina u trendu
Barajevo, koje se teritorijalno naslanja na Sopot, sa 132 izdate građevinske dozvole takođe ulazi na vrh liste. Isto tako i po drugom kriterijumu – opština Barajavo je izdala pet građevinskih dozvola na 1.000 stanovnika. Ova opština možda nije toliko atraktivna poput Kosmaja, ali ima nekolicinu simpatičnih selau okolini. Udaljenost od Beograda nije prevelika, a u porodičnim kućama se može dobiti daleko veći komfor nego u stanovima u gradu.
Idući ka zapadu Srbije, najistaknutija opština kad je u pitanju gradnja porodičnih kuća je Čajetina. Građevinski bum na Zlatiboru, gde su počele dadominiraju zgrade višespratnica, sigurno ne raduje zaljubljenike u ovaj kraj i prirodu generalno. Ipak, uočljivo je da se u velikom broju grade i manji objekti za stanovanje. Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, u 2024. je opština Čajetina izdala je 115 građevinskih dozvola za izgradnju kuća. Iz drugog ugla, skoro osam na 1.000 stanovnika.
Takođe, na top 10 listi sa najviše izdatih građevinskih dozvola za kuće nalaze opštine uz desnu obalu Drine. Opštine Ljubovija i Bajina Bašta spadaju među opštine koji su izdale najviše građevinskih dozvola u odnosu na broj stanovnika.
Na severu, kad je u pitanju gradnja porodičnih kuća, najživlje je u opštinama koje se naslanjaju na Frušku goru i Dunav. Sa 116 izdatih građevinskih dozvola, Inđija je na četvrtom mestu u Srbiji. Stara Pazova na osmom sa 83. Irig, Beočin i Sremski Karlovci su opštine na kojima izdato najviše građevinskih dozvola u odnosu na broj stanovnika.
Da je blizina Dunava atraktivna, svedoče i primeri kad se ide ka istoku Srbije. Pančevo je među 10 opština i gradova sa najviše izdatih građevinskih dozvola za kuće. Idući nizvodno, videćemo da je na listi top 10 izdatih građevinskih dozvola u odnosu na broj stanovnika i opština Golubac.
Druga strana medalje: Gde je gradnja porodičnih kuća zamrla
Analiza podataka koje daje Republički zavod za statistiku pokazuje i drugu stranu medalje. U Srbiji postoji značajan broj opština u kojima nije izdata nijedna građevinska dozvola ta gradnju kuće tokom 2024. godine. Uglavnom je reč o opštinama sa juga Srbije, ali i pograničnim delovima na istoku i severu zemlje. Isto tako, gradnja porodičnih kuća u centralnim gradskim opštinama Beograda je praktično na nivou statističke greške. Ovo je i razumljivo, imajući u vidu da je reč o urbanim sredinama, gde se pretežno grade stambene zgrade.
S druge strane, iako je reč o ruralnim opštinama, gradnja porodičnih kuća je praktično zamrla u značajnom delu Srbije. Tokom 2024. godine u Trgovištu, Svrljigu, Lebanu, ali ni u Čoki, nijie izdata nijedna građevinska dozvola za izgradnju nove kuće. U opštinama Žitorađa i Bojnik u istom periodu počela je da se gradi samo po jedna nova kuća.
Šta je stvarna slika o tome koliko se grade kuće u Srbiji
Šta nam govore podaci Republičkog zavoda za statistiku kad je u pitanju gradnja porodičnih kuća? Najpre, da postoji trend da ljudi u Srbiji traže utočište u okruženju prirode, bilo da je to plan da se gradi kuća za stalni ili povremeni boravak. Lokacije na popularnim planinama i uz obale reka koje iskaču po broju izdatih građevinskih dozvola govore same za sebe. U prvom prstenu oko Beograda, reč je lokacijma na Fruškoj gori i Kosmaju, te obalama Save i Dunava. Šireći taj krug, vidljivo je da je drugo područje po atraktivnosti Zlatibor i pojas u desnu obalu Drine.
Nasuprot ovom trendu, nažalost, vidljivo je da se pojedini delovi Srbije “gase”, pre svega južni. Ako se na teritoriji cele opštine ne izda nijedna građevinska dozvola tokom cele godine, to je već podatak koji govori sam za sebe.
A šta je s onim što se nalazi između ove dve krajnosti? Ako gledamo samo prosek, u prosečnoj opštini u Srbiji izgradi 25 novih kuća godišnje, odnosno jedva jedna na 1.000 stanovnika. Međutim, realniji je medijalni prikaz, odnosno zastupljenost. Prema toj računici, u polovini opština u Srbiji počne da se gradi manje od 15 novih kuća godišnje. To je 14 puta manje nego što se sagradi u Sopotu, opštini sa 19.000 stanovnika.
Komentariši